등기부등본(housing register)과 안전한 전세금 설정

등기부 등본이란

주택 등기부 등본을 영어로 번역하면 A certified copy of the housing register가 됩니다. 이는 주택의 등록 상태를 보증한다는 의미인데요. 부동산에서 임차인에게 집을 보여주면서 가장 먼저 하는 일이 바로 등기부 등본 출력인 만큼 그 중요성을 정확히 알고 등기서류를 확인하여야 할 것입니다. 현재 주택 등기부 등본에는 그 집의 소유자가 누구인지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 선순위 채권의 금액이 얼마인지 등의 내용이 기재 되어 있습니다.

등기부 등본, 왜 중요한가

이런 내용은 내가 이 집에 전세금을 넣어도 내 돈이 안전할지 판단하는 중요한 근거가 됩니다. 예를 들어, 시세가 10억 정도의 집인데 등기부 등본을 보았을 때 은행에서 채권최고액이 3억 정도 잡혀 있고, 전세 시세가 6억이라면 그 집을 팔았을 때 최소한 9억 이상이 나와야 내 전세금을 무사히 돌려받을 수 있다는 것을 의미합니다. 따라서 채권액과 내 전세금의 합이 최소한 집의 시세보다는 적어야 합니다.

등기부 등본 보고 안전한 전세금 계산하기

하지만 채권액과 전세금의 합이 집의 시세와 같다면, 향후 부동산 가격이 하락 할 때는 내 전세금도 위험해질 수 있습니다. 그렇다면 어느 정도의 안전 마진을 두어야 할까요?

2008년 33억4,000만 원을 찍었던 도곡동 타워팰리스 1차 66평형은, 2012년 11월 17억1,000만 원까지 떨어진 가격에 거래되었습니다. 34평형의 경우 2008년 14억 5,500만 원, 2013년 12월에 9억 6천만 원에 거래되었습니다. 상승 폭이 가파르고 가격이 비싼 경우 50%, 국민 평수인 34평에서도 약 30% 정도의 하락이 있었다는 뜻입니다. 이는 서울 강남 뿐만 아니라 분당, 수지 등 2008년 당시 고점을 찍은 경기도 지역에서도 피할 수 없었던 현상이었는데요.

최근의 경우와 같이 부동산 상승 폭이 높은 경우, 추가 상승을 예상한다면 등기상 채권최고액과 내 전세금을 합한 값이 집의 시세와 같아도 걱정하지 않겠지만, 부동산 하락을 예상한다면 반드시 30% 이상의 안전 마진을 두어야 합니다. 이는 등기부상 채권이 없는 경우에도 마찬가지이므로, 집의 실거래가에 비해 내 전세금이 지나치게 높다면 주의하여야 합니다.

가장 중요한 것은, “집을 팔았을 때, 내 전세금을 돌려받을 수 있을 만큼 돈이 되는가?” 하는 점이라는 것을 잊지 마시기 바랍니다.