전세 계약; 등기부 등본에 나오지 않는 우선 채권 확인하기

 등기부 등본의 역할

전세계약(contract for House rental)을 할 때 임차인(세입자) 입장에서 가장 중요한 것은 전세 만기가 도래 하였을 때 내 전세 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을 것인가 하는 것입니다. 이 때문에 등기부 등본을 열람하고, 입주 후 임대인이 추가 대출을 받지 않도록 하는 특약을 걸기도 하는데요.

하지만, 등기부상 채권이 없는 상태에서 전세 계약을 체결하였더라도 내 전세금이 뒷순위가 되어 내 돈을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다.

우선 채권(선순위 채권)이란

이런 일은 왜 생기는 것일까요? 바로 우선 채권(선순위 채권; preferred-receivables) 때문인데요. 국세, 지방세, 고용보험료, 산업재해보험료와 함께 임금채권은 주택 임차보증금에 우선하게 됩니다. 쉽게 말하자면, 집주인이 세금을 내지 않아 세금이 밀려 있거나, 사업을 하면서 임금을 지불하지 않아 임금채권의 액수가 크다면 집이 경매에 넘어가더라도 해당 금액을 먼저 갚아야 하므로 내 전세 보증금을 온전히 받지 못할 수도 있다는 뜻입니다. 또한 집이 경매에 넘어가면서 생기는 매각 절차 비용도 매각대금에서 우선하여 변제되므로, 전세 계약을 할 때는 반드시 이러한 비용을 제외하고도 돌려받을 수 있을 정도의 전세금인지 생각해 보아야 합니다.

preferred-receivables

우선 채권 유무 확인하기

하지만 우선 채권은 등기부 등본에 나와 있지 않습니다. 그렇다면 어떻게 임대인에게 우선 채권이 있는지 확인 할 수 있을까요? 가장 쉬운 방법으로는 임대인에게 국세, 지방세 완납 증명서, 4대 보험 납부 확인서를 받는 것입니다. 기본적으로 개인 앞으로 되어 있는 세금에 연체가 있는지를 확인 할 수 있습니다.

하지만 사업상 생긴 임금채권은 이런 방법으로 확인하기 어려운데요. 임대인이 개인사업자인지, 법인인지, 사업을 한다면 어떤 사업을 하고 있고 직원은 몇 명이나 되는지 등을 확인한다면 이러한 리스크를 줄일 수 있습니다. 임대인이 사업을 전혀 하지 않거나, 임대인이 법인이더라도 부동산 임대를 위해 만든 법인이라면 직원이 없을 가능성이 높기 때문이지요. 직원 수가 적을수록 임금채권에 대한 리스크도 줄어들 것입니다.

사실 2019년 기준으로 볼 때, 최종적으로 경매에서 낙찰된 주택은 20,500여 건 정도 됩니다. 그리고 그중 임금채권이 있었던 경우는 170건으로, 1%가 채 되지 않는 수치입니다.

전세금 안전하게 돌려받기

이 모든 내용이 불안하게 느껴진다면, 전세 계약을 할 때 질권 설정을 함으로써 내 보증금을 보다 안전하게 지킬 수 있습니다. 질권이 설정된 전세금의 경우 일반적인 임금채권보다 우선하기 때문인데요. 전세권 설정을 할 때 다소 비용이 들지만, 리스크가 있는 주택을 계약 할 때 쓸 수 있는 방법이니 참고하시기 바랍니다.